Promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromisPour l’achat et la vente d’un logement existant, il est possible d’utiliser 2 principaux types d’ avant-contrat : la promesse unilatérale de vente (souvent appelée promesse de vente ) et la promesse synallagmatique de vente (couramment appelée compromis de vente ). Ces 2 actes reposent sur des règles juridiques différentes. Nous vous présentons les informations à connaître. Qu’est-ce qu’une promesse unilatérale de vente d’un logement existant ?La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel le vendeur (appelé le promettant ) s’engage à vendre son bien à une personne déterminée (le bénéficiaire ), en lui laissant la possibilité de décider, dans un délai fixé par les 2 parties , si elle souhaite acheter ou non. L’acquéreur potentiel bénéficie, en effet, d’un droit d’option . Il est ainsi libre de lever l’option (acheter le bien) ou d’y renoncer (ne pas acheter) dans le délai prévu. Tous les éléments essentiels de la vente (bien, prix etc.) sont déjà déterminés dans la promesse. Pour que la vente soit formée, il ne manque donc plus que le consentement ultérieur du bénéficiaire. À savoirPendant toute la durée de validité de la promesse, le vendeur ne peut pas laisser son bien sur le marché ou le vendre à une autre personne. Quelle est la forme d’une promesse unilatérale de vente d’un logement existant ?La promesse de vente est établie par un acte authentique ou par un acte sous signature privée . AttentionLorsque le vendeur est une personne physique , la promesse unilatérale de vente doit obligatoirement être constatée par un acte authentique lorsque :
Lorsque la promesse unilatérale de vente est établie par un acte sous signature privée, elle doit être enregistrée dans un délai de 10 jours à compter de son acceptation par l’acquéreur. Dans ce cas, l’une des parties (vendeur ou acquéreur) doit déposer ou envoyer l’acte en 2 exemplaires originaux au service de la publicité foncière et de l’enregistrement du lieu de situation du bien immobilier. Où s'informer ?
L'enregistrement coûte 125 € . Si la promesse ne respecte pas ces conditions de forme, elle est nulle et de nul effet . Cela signifie qu’elle est juridiquement inexistante. Quels documents doivent être fournis pour la signature de la promesse unilatérale de vente ?Pour faciliter la rédaction de la promesse unilatérale, le vendeur et l'acquéreur doivent préparer certains documents. Le vendeur doit, selon les situations, présenter notamment les documents suivants :
Que doit contenir la promesse unilatérale de vente d’un logement existant ?Pour être valable, la promesse unilatérale de vente doit contenir plusieurs informations. En effet, en pratique, la promesse doit contenir l’ensemble des éléments essentiels et des clauses destinées à former l’accord définitif, pour que la levée d’option par le bénéficiaire (acquéreur) suffise à former la vente. Son contenu doit être licite et certain , c’est-à-dire que les éléments nécessaires à la formation de la vente (notamment la désignation du bien et le prix) doivent être clairement définis ou pouvoir être déterminés de manière objective, sans ambiguïté, au moment de la levée d’option. AttentionSi l’une des parties connait une information qui peut être déterminante pour le consentement de l’autre partie, elle doit l’en informer. Ces informations déterminantes concernent le contenu du contrat, le statut des parties ou les caractéristiques du logement vendu. Il peut s’agir, par exemple, d’un projet de travaux coûteux dans la copropriété, l’existence de fissures importantes ou d’un problème de structure de l’immeuble ou d’un risque d’inondation. Un manquement à ce devoir d’information peut entrainer l’annulation du contrat. Informations concernant le vendeur et l’acquéreurLa promesse de vente doit mentionner l’identification des parties (vendeur/acquéreur) leurs capacités et leurs coordonnées respectives. Informations concernant le bienLa promesse de vente doit mentionner les informations suivantes :
Informations concernant la vente
À savoirDes conditions suspensives peuvent être inscrites dans la promesse de vente. Il peut s'agir de la condition suspensive d’obtention d'un prêt immobilier , de l'obtention d'un certificat d’urbanisme, de travaux à réaliser par le vendeur avant la vente ou de la purge du droit de préemption . Comment signer la promesse unilatérale de vente d'un logement existant ?La manière de signer une promesse unilatérale de vente dépend de la forme choisir pour l’acte ( acte sous signature privée ou acte authentique ). Signature d’une promesse unilatérale de vente établie par acte authentiqueLa promesse unilatérale de vente établie par un notaire (acte authentique) peut être signé sur un support papier ou sur un support électronique. Dans les 2 cas, chaque partie doit signer l’acte. À noterLa signature électronique a la même valeur qu’une signature manuscrite (papier), à condition que :
L’original du document est conservé par le professionnel (notaire). Chaque partie doit conserver un exemplaire de l’acte ou pouvoir y accéder facilement sous format dématérialisé. À savoirLorsqu’il s’agit d’un acte électronique, un lien de téléchargement de l’acte est disponible immédiatement après la signature. Il permet d’accéder et de conserver le document sans délai. Signature d’une promesse unilatérale de vente établie par acte sous seing privéLa promesse unilatérale de vente établie sous la forme d’un acte sous seing privé doit être signée sur un support papier. Chaque partie signe l’acte. La promesse est réalisée en 2 exemplaires originaux (1 pour le vendeur, 1 pour l'acquéreur), sauf quand un original unique est conservé par un professionnel (agent immobilier). AttentionLa signature électronique d’une promesse unilatérale de vente ne permet pas son enregistrement auprès des services de la publicité foncière. Or, l’enregistrement est une formalité indispensable pour que l’acte soit valable. Une promesse unilatérale de vente établie sous format électronique sera donc nulle puisqu’elle ne pourra pas être régulièrement enregistrée. L'acquéreur doit-il verser une somme d'argent lors de la signature d'une promesse unilatérale de vente d'un logement existant ?En principe, l’acquéreur n’a pas à verser d’argent au vendeur lors de la signature de la promesse unilatérale de vente. Il ne s’agit pas d’une condition de validité de l’acte. Toutefois, il est fréquent que la promesse prévoit le versement d’une somme d’argent appelée indemnité d’immobilisation . Elle rémunère le prix de l’exclusivité du bien accordé au bénéficiaire (acquéreur potentiel) par le vendeur. AttentionQuand la durée de la promesse unilatérale de vente dépasse 18 mois , le versement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant minimum de 5 % du prix de vente est obligatoire. Elle est versée entre les mains du notaire qui va servir de séquestre . En pratique, le montant de l’indemnité d’immobilisation est compris entre à 5 % et 10 % du prix de vente . Il est d’usage que cette somme soit versée à un tiers séquestre et non directement au vendeur. Cette indemnité d’immobilisation est ainsi encaissée et bloquée jusqu'à la conclusion du contrat de vente sur le compte séquestre du notaire. Le sorte de l’indemnité d’immobilisation dépend de l’issue de la promesse :
Quels sont les délais fixés dans une promesse unilatérale de vente d'un logement existant ?La promesse unilatérale de vente contient plusieurs délais, à savoir :
Peut-on se rétracter d’une promesse unilatérale de vente d’un logement existant ?VendeurDans une promesse unilatérale de vente, le vendeur est définitivement engagé à vendre dès la signature de la promesse. Il ne peut donc pas, en principe, se rétracter. La seule exception à ce principe concerne le cas où l’acte prévoit, dans une clause, une faculté de rétractation ou de dédit du vendeur. AcquéreurL’ acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation bénéficie d’un droit de rétractation dans un délai de 10 jours calendaires . Le délai commence le lendemain de la 1 ère présentation de la lettre recommandée notifiant l’acte (promesse unilatérale) à l’acquéreur. La renonciation à la vente doit être notifiée au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Qu’est-ce qu’un compromis de vente d’un logement existant ?Le compromis de vente, également appelé promesse synallagmatique de vente , est un contrat signé entre un vendeur et un acquéreur. Par ce contrat :
Le prix et les conditions de la vente sont fixées dès la signature du compromis. L’acte constate les engagements réciproque s des 2 parties. Quelle est la forme d’un compromis de vente d’un logement existant ?Le compromis de vente doit être établi par écrit . Il peut prendre différentes formes, à savoir :
À savoirLorsque le vendeur est une personne physique , le compromis de vente doit obligatoirement être constatée par un acte authentique lorsque :
Quels documents doivent être réunis avant la signature du compromis de vente d'un logement existant ?Pour faciliter la rédaction du compromis de vente, le vendeur et l'acquéreur doivent préparer certains documents. Le vendeur doit, selon les situations, présenter notamment les documents suivants :
L’acquéreur doit notamment présenter les documents suivants :
Que doit contenir le compromis de vente d’un logement existant ?Différents types d’information doivent figurer dans le compromis de vente. AttentionSi l’une des parties connait une information qui peut être déterminante pour le consentement de l’autre partie, elle doit l’en informer. Ces informations déterminantes concernent le contenu du contrat, la qualité des parties ou les caractéristiques du logement vendu. Un manquement à ce devoir d’information peut entrainer l’annulation du contrat. Informations concernant le vendeur et l’acquéreurLe compromis doit mentionner les coordonnées respectives du vendeur et de l’acquéreur. Informations concernant le bienLa promesse de vente doit mentionner les informations suivantes :
Informations concernant la venteLe compromis de vente doit mentionner les informations suivantes :
Comment signer le compromis de vente d'un logement existant ?Qu’il soit sous la forme d'un acte sous signature privée ou d'un acte authentique , le compromis de vente peut être signé sur un support papier ou sur un support électronique. Dans les 2 cas, chaque partie doit signer l’acte. AttentionUne signature scannée n’est ni une signature manuscrite (papier), ni électronique. Elle est une copie d’une signature et n’est donc pas valable. Lorsque le compromis de vente est établi par acte sous signature privée, il doit être dressé en 2 exemplaires originaux (1 pour le vendeur, 1 pour l'acquéreur). Lorsque le compromis de vente est établi par acte électronique, le procédé utilisé doit permettre à chaque partie de disposer d’un exemplaire ou d’y avoir accès. L'acquéreur doit-il verser de l’argent lors de la signature d'un compromis de vente d'un logement existant ?En principe, l’acquéreur n’a pas à verser d’argent au vendeur lors de la signature du compromis de vente. Il ne s’agit pas d’une condition de validité de l’acte. Toutefois, il est fréquent que le compromis de vente prévoit le versement d’une somme d’argent, généralement appelée dépôt de garantie . Il constitue un acompte, correspondant à 10 % du prix de vente. Ce dépôt de garantie est encaissé et bloqué jusqu'à la conclusion du contrat de vente sur le compte séquestre du notaire. Si les conditions suspensives prévues dans le compromis ne se réalisent pas , la somme versée est rendue intégralement. Si l'acquéreur renonce à l'achat , la somme est conservée par le propriétaire. Quand l'acte définitif de vente est signé, elle est déduite du prix de vente. Quels sont les délais fixés dans un compromis de vente d'un logement existant ?Les délais varient selon la situation géographique du bien : Le compromis de vente contient plusieurs délais, à savoir :
À savoirLes parties peuvent prévoir de prolonger les délais initiaux. Un avenant au contrat est alors établi dans les mêmes conditions que le contrat initial. Dans les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle, le compromis de vente sous signature privée doit être suivi d'un acte authentique de vente dans un délai de 6 mois. Les parties ne peuvent pas convenir d'un délai supérieur. Le compromis de vente contient plusieurs délais, à savoir :
Peut-on se rétracter d’un compromis de vente d’un logement existant ?VendeurLe vendeur est définitivement engagé à vendre dès la signature du compromis de vente. Il ne peut donc pas, en principe, se rétracter. La seule exception à ce principe concerne le cas où l’acte prévoit, dans une clause, une faculté de rétractation ou de dédit du vendeur. AcquéreurL’ acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation bénéficie d’un droit de rétractation dans un délai de 10 jours calendaires . Le délai commence le lendemain de la 1 ère présentation de la lettre recommandée notifiant l’acte (compromis) à l’acquéreur. La renonciation à la vente doit être notifiée au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. L’acquéreur peut utiliser un modèle de lettre : Services en ligne et formulaires
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