Droits et démarches

Troubles de voisinage : nuisances olfactives (odeurs)

Vous êtes incommodé par des odeurs à votre domicile ou à proximité de celui-ci ? On parle de nuisances olfactives . Ce désagrément peut être sanctionné dès lors qu'il constitue un trouble anormal de voisinage . Nous vous indiquons quelles sont les démarches à accomplir pour faire cesser cette nuisance.

Vérifier les critères du trouble anormal de voisinage

Les troubles de voisinage désignent des nuisances ou des gênes anormales causées par un voisin. Ce trouble est olfactif lorsqu’il résulte d’odeur (odeurs de cuisine, d’animaux, d’installations industrielles, agricoles, etc.). Il peut ainsi être provoqué par un particulier ou un professionnel (restaurant, usine, terrain agricole etc.).

Pour qu’une odeur puisse être reconnue comme un trouble anormal de voisinage, elle doit dépasser les inconvénients ordinaires de la vie en collectivité.

Plusieurs critères doivent être pris en compte pour déterminer l’anormalité du trouble. Il s’agit :

Le caractère du quartier (zone rurale, résidentielle, industrielle, agricole etc.). Par exemple, en zone rurale, il y a une certaine tolérance vis-à-vis des odeurs liées à la présence d'animaux.
L’ intensité des odeurs (désagréables, insoutenables, nauséabondes etc.)
La durée et la fréquence des odeurs (constantes, quotidiennes, saisonnières, seulement lors de certaines opérations…)
Les circonstances de la diffusion des odeurs (conditions météorologiques, période de l’année, heures de la journée)
Le comportement fautif de l’auteur des nuisances ou l’ irrégularité de l’installation (non-respect de normes, d’un permis, d’un règlement sanitaire, d’un arrêté d’autorisation etc.). Même si la responsabilité pour trouble anormal de voisinage est indépendante de toute faute, l’existence d’une faute facilite la caractérisation de l’anormalité.

Exemple

Les juges ont pu retenir comme trouble anormal du voisinage des odeurs et fumées d’usine dépréciant les immeubles voisins, des odeurs d’hydrocarbures d’un garage ou d’une cabine de peinture dans un quartier résidentiel, des vapeurs et produits odorants d’une usine de torréfaction de café, des odeurs de cuisine d’un restaurant au rez-de-chaussée, perceptibles aux étages en raison de filtres de hotte insuffisants ou mal entretenus, des odeurs insoutenables d’un élevage industriel de canards en période estivale ou des odeurs provenant d’un local à poubelles situé trop près d’une propriété.

Accomplir des démarches préalables

Les démarches diffèrent selon la provenance des nuisances (odeurs provenant d'un logement ou d'une activité professionnelle) :

Logement
Activité professionnelle

Plusieurs démarches préalables sont à accomplir par étapes successives.

1. Aller voir l'auteur des nuisances

Tout d’abord, il est nécessaire d’aller voir la personne qui occupe le logement ou la maison d’où proviennent les odeurs pour lui parler de votre gêne et lui demander de faire cesser les nuisances olfactives .

2. Si les nuisances persistent, envoyer un courrier simple

Si l’auteur des troubles n'agit pas, vous devez ensuite lui envoyer un courrier simple. Ce courrier doit rappeler :

L'origine du trouble
La gêne occasionnée par les odeurs dans votre vie quotidienne (notamment atteinte à votre tranquillité ou à votre santé)
La nécessité de faire cesser les nuisances subies.

Il est recommandé de réunir un maximum de preuves à l'appui de votre courrier.

3. Si les nuisances continuent, envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception

En cas d'inaction de l'auteur du trouble, vous devez lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception le mettant en demeure de faire cesser la gêne occasionnée par le bruit.

Cette lettre reprend les informations contenues dans le précédent courrier.

Vous pouvez vous aider d'un modèle de lettre pour rédiger votre courrier :

Services en ligne et formulaires

Modèle de courrier pour mettre en demeure de cesser les nuisances de voisinage
Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre

À noter

Le propriétaire est responsable du comportement et des troubles causés par son locataire. Par conséquent, si l'auteur des troubles est un locataire, vous devez également envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire du logement pour lui demander de prendre toutes les dispositions utiles et nécessaires pour faire cesser les nuisances.

4. En cas d'un logement en copropriété, avertir le syndic

Par ailleurs, si le logement est en copropriété , il est recommandé de vérifier le règlement de copropriété . Ce document peut contenir des règles, notamment l'interdiction de troubler la tranquillité des occupants par toute nuisance olfactive, de quelque nature qu'il soit, ou d’encadrer voire interdire certaines pratiques dans les logements (utilisation des barbecues par exemple). Les clauses du règlement de copropriété s'imposent aux propriétaires et aux locataires de l'immeuble.

Dans le cas où l'auteur du trouble ne respecte pas le règlement de copropriété, vous devez avertir le syndic, par tous moyens (mail, lettre, etc.), des nuisances subies. En effet, le syndic est garant du respect du règlement de copropriété. Il doit donc effectuer toutes les démarches utiles pour préserver la tranquillité des occupants de l'immeuble.

Si vous êtes gêné par de fortes odeurs dans votre quartier provenant d’une activité professionnelle (par exemple, activité d'un restaurant à proximité), vous pouvez :

Informer l’exploitant par un courrier simple et/ou recommandé en décrivant la gêne occasionnée et en demandant de prendre des mesures pour faire cesser les nuisances olfactives (entretien de la hotte, modification des installations, évacuation des déchets, nettoyage plus fréquent, etc.)
Contacter le service communal d'hygiène et de santé de votre mairie. Le maire peut mandater un inspecteur de la salubrité pour qu'il constate la réalité et l'importance du trouble et demander à son auteur de faire cesser les nuisances.

Où s'informer ?

Mairie

En cas d’échec, faire une tentative de règlement amiable

Pour trouver une solution amiable avec l’auteur des nuisances, si celles-ci persistent malgré vos différents courriers, vous avez la possibilité de recourir à :

Un conciliateur de justice (démarche gratuite)
Un médiateur (démarche payante)
Ou à une procédure participative (démarche payante avec recours à un avocat).

Où s'informer ?

Conciliateur de justice
Fédération des associations de conciliateurs de justice

À savoir

Cette démarche est obligatoire pour pouvoir faire, par la suite, un recours auprès du tribunal .

Envisager un recours au juge en cas d'échec du règlement amiable

Que demander au juge ?

Si toutes les précédentes démarches n'ont pas abouti, vous pouvez agir en justice pour demander, notamment :

Le constat de l’existence d’un trouble anormal de voisinage
La cessation des nuisances , éventuellement sous astreinte . Le juge va ordonner des mesure pour faire cesser le trouble, notamment des travaux sur les installations (amélioration ou modification de la ventilation d’un restaurant, mise en conformité d’une écurie, d’un élevage, etc.), la modification ou la limitation de l’activité (horaires, modes d’exploitation), la suspension temporaire de l’activité jusqu’à exécution des travaux nécessaires, sous astreinte, ou l’interdiction d’utiliser certains éuipements tant que les travaux ne sont pas réaliser
Le versement de dommages-intérêts pour réparer le préjudice subi. Il peut s’agir d’un préjudice de jouissance (gêne, impossibilité de profiter des lieux), un préjudice moral, la dépréciation (perte de valeur) de son bien ou d’un préjudice commercial (perte de clientèle, baisse de chiffre d’affaires)
La résiliation du bail du locataire à l'origine des nuisances.

À savoir

Le responsable des nuisances olfactives peut être exonéré de responsabilité s’il démontre l’existence de 3 conditions cumulatives, à savoir :

L’activité en cause est antérieure à l’installation de la personne qui se plaint
Elle est conforme aux lois et règlements en vigueur
Elle s’est poursuivie dans les mêmes conditions , sans aggravation du trouble.

Quelle est la juridiction compétente ?

La juridiction compétente varie :

Pour une action en référé ou pour un litige dont le montant est indéterminé ou supérieur à 10 000 € , c'est le tribunal judiciaire du lieu où demeure l'auteur des nuisances qui est compétent. Il est obligatoire de se faire accompagner par un avocat.
Pour un litige dont le montant est inférieur ou égal à 10 000 € , c'est la chambre de proximité (anciennement tribunal d'instance) du lieu où demeure l'auteur des nuisances qui est compétente. Dans ce cas, l'avocat n'est pas obligatoire.

Vous pouvez utiliser un formulaire pour saisir le tribunal.
Pour une action en résiliation du bail, c'est le juge des contentieux de la protection du lieu de situation de l'immeuble qui est compétent. Un formulaire est disponible pour saisir le juge des contentieux de la protection. Il est recommandé de se faire accompagner par un avocat.

Quels sont les documents à communiquer au juge ?

Pour toute demande, il est obligatoire d'apporter la preuve de la réalité du trouble et de son caractère anormal . Pour cela, vous devez réunir à maximum de documents à l'appui de votre demande, notamment :

Courriers échangés avec l'auteur des nuisances
Procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice décrivant les odeurs, leur fréquence, les conditions (fenêtres fermées/ouvertes, distance, etc.)
Témoignages (attestations des voisins, visiteurs, clients etc), pétitions
Rapports techniques ou expertises
Documents administratifs (autorisations d’exploitation, arrêtés préfectoraux, rapports de contrôle etc.)
Éléments sur les conséquences des nuisances comme un certificat médical si votre état de santé s'est dégradé en raison de ces nuisances, des éléments sur la dépréciation de l’immeuble (avis de valeur, difficultés de location ou de vente), des preuves du préjudice commercial (baisse de fréquentation d’un gîte, de chambres d’hôtes, etc.).