Contrat de réservation d'un logement en vente en l'état futur d'achèvement (Vefa)Dans le cadre de la vente d'un bien en Vefa , vous achetez un logement à construire ou en cours de construction . Avant la signature de l'acte définitif de vente, un contrat de réservation du logement (également appelé contrat préliminaire ) peut être proposé. Ce document est obligatoirement établi par écrit. Nous faisons le point sur la réglementation. Qu'est-ce qu'un contrat de réservation en Vefa ?Avant la signature de l’acte de vente définitif d'un logement en Vefa , le candidat acheteur (le réservataire ) peut signer un contrat de réservation avec le vendeur (le réservant , le promoteur). Le contrat de réservation, appelé aussi contrat préliminaire , n'est pas obligatoire. Il est cependant recommandé , car il détermine les conditions de la vente et de la livraison du logement. Par ce contrat, le vendeur s'engage à réserver un logement neuf à l'acheteur si le programme de construction se réalise. En contrepartie, l'acheteur verse un dépôt de garantie qui représente un certain pourcentage du prix total. Il est calculé en fonction du délai de livraison prévu. Quel est le contenu du contrat de réservation en Vefa ?Le contrat de réservation doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires concernant le vendeur et l’acheteur, le logement et la vente. Ces informations constituent le contenu minimal obligatoire du contrat. Cela signifie que leur absence peut entrainer l’annulation du contrat de réservation. Les parties (futurs acheteur et promoteur) demeurent toutefois libres de décider d’ajouter des clauses complémentaires si elles le souhaitent. Informations concernant le vendeur et l'acheteurLe contrat de réservation doit obligatoirement indiquer les coordonnées du vendeur (nom de la société, numéro d’imatriculation au registre du commerce et des sociétés, siège social) et de l'acheteur (nom, prénom, adresse, éventuellement situation familiale). Informations concernant le logementLe contrat de réservation doit obligatoirement indiquer les informations suivantes :
À savoirUn état des nuisances sonores aériennes doit être annexé au contrat de réservation des biens situés dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit. Il est recommandé de remettre à l'acheteur un état des risques et pollutions (ERP) . Informations concernant la venteLe contrat de réservation doit obligatoirement indiquer les informations suivantes :
Le contrat indique également les travaux que l'acheteur peut décider de faire lui-même , après la livraison du bien. Il en assure alors les frais et la responsabilité. Cela signifie que l’acheteur doit supporter le coût des travaux et répond personnellement de leur bonne exécution ainsi que des éventuels dommages ou malfaçons qui en résulteraient. La liste de ces travaux est la suivante :
Comment est signé le contrat de réservation en Vefa ?Le contrat de réservation est obligatoirement établi par écrit . Aucune forme n’est néanmoins imposée par la loi. En pratique, le contrat est ainsi conclu par :
À savoirLe contrat de réservation doit être envoyé par lettre RAR ou remis en main propre à l'acheteur avant tout dépôt de fonds. Quel est le délai de rétractation pour un contrat de réservation en Vefa ?L’acheteur dispose d’un droit de rétractation lui permettant de renoncer librement à son engagement d’acquérir le logement. L’exercice de ce droit entraîne l’annulation du contrat de réservation, sans pénalité ni indemnité à la charge de l’acheteur. Ce droit doit être exercé dans un délai de 10 jours calendaires à partir du lendemain de la 1 re présentation de la lettre RAR notifiant le contrat de réservation à l'acheteur (ou de tout autre moyen présentant des garanties équivalentes) ou de sa remise en main propre. Lorsque le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé , le délai est prolongé jusqu'au 1 er jour ouvrable suivant. ExempleSi la lettre recommandée notifiant le contrat de réservation est présentée à l’acheteur, ou si le contrat lui est remis en main propre, le 5 août 2026, le délai commence à courir le 6 août 2026. Le 10 e jour tombe le samedi 15 août. Ce jour étant à la fois un samedi et un jour férié, le délai est prolongé jusqu’au lundi 17 août inclus. Si la lettre recommandée est présentée à l’acheteur, ou si le contrat lui est remis en main propre, le 10 août, le délai commence à courir le 11 août. Le 10 e jour tombe le jeudi 20 août. L’acheteur peut donc exercer son droit de rétractation jusqu’au 20 août 2026 inclus. La rétractation doit être adressée au vendeur par lettre RAR . RappelLe contrat de réservation doit être notifié à l’acheteur par lettre RAR ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes (huissier, Chronopost, etc.) pour la détermination de la date de réception ou de remise. Quel est le montant du dépôt de garantie pour un contrat de réservation en Vefa ?Pour réserver le logement, le vendeur peut demander à l'acheteur de verser un dépôt de garantie. Il s’agit d’une somme qui représente un certain pourcentage du prix total. Il est versé sur un compte bancaire spécial ouvert au nom de l'acheteur ou chez un notaire . Le montant du dépôt de garantie est limité à :
Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé si l'acte de vente définitif est signé au-delà de 2 ans. Dans quels cas le dépôt de garantie peut être restitué ?Le dépôt de garantie est restitué au réservataire (acheteur) sans retenue ni pénalité dans les cas suivants :
L'acheteur notifie sa demande de remboursement par lettre RAR au vendeur et au dépositaire du dépôt de garantie. À savoirLe dépôt de garantie doit être restitué dans les 3 mois à dater de la demande de remboursement. Peut-on annuler un contrat de réservation en Vefa ?Oui, un contrat de réservation peut être annulé, notamment pour :
RappelLes mentions obligatoires du contrat de réservation concernent, notamment, la désignation précise du bien réservé (lot, surface, nombre de pièces, etc.),le prix prévisionnel de vente, le délai de conclusion de la vente (date à laquelle la vente pourra être conclue),les règles relatives au dépôt de garantie , la reproduction de certains articles réglementaires et l’information sur le délai de rétractation de 10 jours et ses conditions d’exercice. En pratique, pour apprécier si un contrat de réservation en Vefa peut être annulé, il faut donc examiner très précisément :
Il est nécessaire de se faire accompagner par un avocat pour cette procédure. À savoirEn principe, l’annulation du contrat de réservation n’entraîne pas l’annulation de la Vefa , car le contrat de réservation est facultatif et autonome. Toutefois, si le contrat de réservation est annulé et que l’acheteur n’a pas bénéficié du délai de réflexion au stade de la vente définitive, il peut encore se rétracter et obtenir l’annulation de la Vefa. Et aussi sur service-public.frTextes de référence
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