Syndicat des copropriétairesQu'est-ce que le syndicat des copropriétaires ? Le syndicat des copropriétaires est un organe de la copropriété . Il est composé de tous les copropriétaires d'un immeuble ou d'un ensemble immobilier . Il est responsable des parties communes de l'immeuble et prend des décisions dans l'intérêt du bien et de ses occupants. Nous vous présentons les informations à connaître. À noterLe syndicat des copropriétaires ne doit pas être confondu avec le syndic de copropriété , chargé de gérer l'immeuble et d'exécuter les décisions prises par les copropriétaires. Comment naît le syndicat des copropriétaires ?Le syndicat des copropriétaires existe automatiquement, sans aucune formalité administrative (ni déclaration ni immatriculation), dès l'instant où un immeuble ou un groupe d’immeuble est divisé en au moins 2 lots , appartenant à des propriétaires différents et comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes . Le syndicat des copropriétaires nait ainsi lorsque la copropriété apparait, c'est-à-dire :
À savoirLe syndicat des copropriétaires existe même en l'absence d'immatriculation de la copropriété. Pour justifier de l'existence du syndicat des copropriétaires, il suffit de produire le règlement de copropriété et d'indiquer le nom du syndic en charge de la gestion de l’immeuble. Le syndicat des copropriétaires a-t-il des droits propres ?Oui , le syndicat des copropriétaires dispose de droits qui lui sont propres. Cela s’explique par le fait que le syndicat des copropriétaires est une personne morale distincte des copropriétaires . Autrement dit, le groupement constitué par l'ensemble des copropriétaires a une personnalité juridique indépendante des membres qui le composent. À savoirLe syndicat des copropriétaires est une personne morale non-professionnelle puisqu'il n'exerce pas une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole. Il conserve ce statut même s'il est représenté par un syndic professionnel. En tant que personne morale, il possède :
Ces droits sont donc propres au syndicat, même s’ils sont exercés pour défendre un intérêt collectif privé (l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires). À noterN'étant pas une personne physique, le syndicat des copropriétaires n'est pas assimilé à un « consommateur ». Par conséquent, il ne bénéficie pas de :
Comment le syndicat des copropriétaires est-il identifié ?Le syndicat est identifié par :
À savoirLes informations sur l'identification et l'organisation de la copropriété sont mentionnées dans la fiche synthétique de l'immeuble. Quelles sont les différentes formes du syndicat des copropriétaires ?Le syndicat des copropriétaires peut avoir 2 formes différentes :
Quel est le rôle du syndicat des copropriétaires ?Le syndicat des copropriétaires a 3 missions. Conservation de l'immeubleLe syndicat des copropriétaires a l'obligation de maintenir l'immeuble en bon état en évitant les dégradations et en faisant réaliser les travaux d'entretien et de réparation nécessaires. Amélioration de l'immeubleLe syndicat des copropriétaires peut décider d'apporter des améliorations aux parties ou installations communes de l'immeuble. Il peut, par exemple, voter des travaux pour améliorer le confort des occupants, augmenter la sécurité ou les performances énergétiques du bâtiment, rénover ou embellir les parties communes. Administration des parties communes de l'immeubleLe syndicat des copropriétaires doit également gérer les parties communes et les services collectifs de la copropriété. À cette fin, il :
À savoirLes contrats sont conclus et signés au nom du syndicat des copropriétaires par l'intermédiaire de son syndic. Quels sont les pouvoirs du syndicat des copropriétaires ?Afin d'effectuer ses missions, le syndicat des copropriétaires a plusieurs pouvoirs. Notamment, il :
À noterLes pouvoirs du syndicat des copropriétaires sont exercés dans le respect des clauses du règlement de copropriété et la destination de l'immeuble . Dans quels cas la responsabilité du syndicat des copropriétaires est-elle engagée ?Le syndicat des copropriétaires peut voir sa responsabilité engagée dans 2 cas. Parties communes à l'origine du dommageLe syndicat des copropriétaires est pleinement responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes de l'immeuble. Il s'agit d'une responsabilité automatique qui ne nécessite pas la preuve d'une faute de sa part. Dans ce cas, il suffit à la victime d'apporter la preuve que le dommage dont elle se plaint provient des parties communes de l'immeuble. ExempleDésordres structurels ou affaissement de l’immeuble liés à des infiltrations d’eau provenant de réseaux communs, dégâts causés par un défaut d’entretien ou un vice de construction des parties communes ou accidents causés par les équipements communs (ascenseurs, digues, dispositifs de sécurité, etc.). Autres casLe syndicat des copropriétaires est également responsable, à l'égard des copropriétaires, salariés ou tiers, de tous les dommages qui résultent :
Dans ces hypothèses, la victime doit prouver l'existence d'une faute du syndicat des copropriétaires. Comment le syndicat des copropriétaires peut-il agir en justice ?Le syndicat des copropriétaires agit en justice pour défendre les intérêts collectifs de l'immeuble. Par exemple, il peut saisir le tribunal à l'encontre d'un tiers (fournisseur ou prestataire de la copropriété) en cas de difficultés liées à l'exécution d'un contrat (absence ou mauvaise exécution de la prestation) ou à l'encontre d'un copropriétaire en cas de trouble anormal du voisinage ou de charges impayées. Le syndicat des copropriétaires est obligé d'agir par l'intermédiaire de son syndic de copropriété ou du président du conseil syndical. Action en justice par l'intermédiaire du syndicLe syndicat des copropriétaires est représenté en justice par son syndic en exercice. Si, en principe, le syndic doit d'abord être autorisé par l'assemblée générale pour agir en justice, il existe certaines exceptions pour lesquelles il peut directement saisir le tribunal. Habilitation du syndic Le syndic ne peut pas agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale . Cette autorisation doit mentionner :
À savoirIl est nécessaire de renseigner tous ces éléments car le pouvoir accordé au syndic est limité à ce qui figure dans la résolution. Quelle que soit la nature ou l'objet de la demande en justice, l'autorisation accordée au syndic doit être adoptée à la majorité des voix des personnes présentes, représentées ou ayant voté par correspondance (majorité dite de l'article 24). Dispense d'habilitation Il existe plusieurs cas pour lesquels l'autorisation préalable de l'assemblée générale ne sera pas nécessaire. Il s'agit :
À noterSi le syndic peut agir directement, sans l'accord préalable de la copropriété, il doit rendre compte des actions engagées lors de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Conséquences de l'absence d'habilitation L'absence d'autorisation du syndic aura pour conséquence de rendre irrecevable la demande présentée par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires. Toutefois, pour éviter la sanction d'irrecevabilité, le syndicat des copropriétaires peut valider l'initiative du syndic au cours d'une assemblée. Il doit le faire avant que le juge rende sa décision. AttentionSeuls les copropriétaires contre qui une action en justice est menée par le syndic peuvent invoquer l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice. Action en justice par l'intermédiaire du président du conseil syndicalLe syndicat des copropriétaires peut également agir par l'intermédiaire du président du conseil syndical , en cas de carence ou d'inaction du syndic . Sur autorisation expresse de l'assemblée générale qu'il aura lui-même convoqué , le président peut agir en justice contre le syndic en exercice afin d'obtenir réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont versés au syndicat des copropriétaires. À noterLorsque la copropriété n'a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires. Comment disparait le syndicat des copropriétaires ?Le syndicat des copropriétaires disparait dans 3 cas :
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